Notarkosten beim Immobilienkauf: Was Käufer und Verkäufer wissen sollten

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist ohne notarielle Beurkundung nicht möglich. Für viele Beteiligte sind die damit verbundenen Kosten jedoch zunächst schwer einzuschätzen. Dieser Überblick erklärt, wie Notarkosten entstehen, welche Leistungen darin enthalten sind und worauf Sie bei Ihrer finanziellen Planung achten sollten.

Warum der Notar beim Immobiliengeschäft unverzichtbar ist

Ein Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar handelt dabei unabhängig und neutral. Er entwirft oder prüft den Vertrag, erläutert den Beteiligten dessen rechtliche Bedeutung und stellt sicher, dass Käufer und Verkäufer keine ungesicherten Vorleistungen erbringen.

Nach der Unterzeichnung endet seine Arbeit nicht. Das Notariat holt erforderliche Genehmigungen ein, veranlasst die Auflassungsvormerkung, stimmt die Löschung bestehender Belastungen ab und informiert die Käuferseite, sobald der Kaufpreis gezahlt werden kann. Anschließend wird die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt beantragt und überwacht.

Wie sich die Notarkosten berechnen

Die Gebühren können nicht frei zwischen Mandant und Notar ausgehandelt werden. Sie richten sich bundesweit einheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Maßgeblich ist bei einem Immobilienkauf grundsätzlich der Geschäftswert, der regelmäßig dem Kaufpreis entspricht. Für festgelegte Tätigkeiten sieht das Gesetz bestimmte Gebührensätze vor.

Zum typischen Aufwand gehören die Beurkundungsgebühr, eine Vollzugsgebühr und häufig eine Betreuungsgebühr. Hinzu kommen Auslagen, beispielsweise für Dokumente, Porto oder elektronische Datenübermittlung, sowie die gesetzliche Umsatzsteuer. Die konkrete Rechnung hängt vom Kaufpreis und von der Vertragsgestaltung ab.

Wichtig ist die Abgrenzung zu den Grundbuchkosten. Gebühren des Grundbuchamts sind Gerichtskosten und werden nicht vom Notar vereinnahmt. In einer vollständigen Kaufnebenkostenrechnung sollten Notar- und Grundbuchkosten deshalb getrennt ausgewiesen, aber gemeinsam berücksichtigt werden.

Welche zusätzlichen Kosten entstehen können

Wird der Kaufpreis durch ein Darlehen finanziert, verlangt die Bank üblicherweise eine Grundschuld als Kreditsicherheit. Deren Bestellung muss ebenfalls notariell beurkundet oder beglaubigt und anschließend im Grundbuch eingetragen werden. Dadurch entstehen zusätzliche Notar- und Grundbuchgebühren, deren Geschäftswert sich in der Regel nach der Höhe der Grundschuld richtet.

Auch besondere Vertragsinhalte können die Kosten beeinflussen. Dazu zählen etwa Wohnrechte, Nießbrauch, mehrere Kaufgegenstände, erforderliche Genehmigungen oder aufwendige Treuhandauflagen einer abzulösenden Bank. Bestehende Grundschulden der Verkäuferseite müssen häufig gelöscht werden. Die hierfür anfallenden Kosten werden üblicherweise der Seite zugeordnet, deren Belastung entfernt wird, sofern der Kaufvertrag nichts anderes regelt.

Wer bezahlt die Notarkosten

In der Praxis übernimmt meistens die Käuferseite die Kosten des Kaufvertrags und seiner Abwicklung. Eine zwingende gesetzliche Verteilung ausschließlich zulasten des Käufers besteht jedoch nicht. Entscheidend ist die Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag. Käufer und Verkäufer haften gegenüber dem Notar unter Umständen dennoch als Kostenschuldner, weshalb die interne Kostenregelung klar formuliert sein sollte.

Kosten für die Löschung nicht übernommener Belastungen trägt regelmäßig die Verkäuferseite. Kosten einer Finanzierungsgrundschuld betreffen dagegen die Käuferseite, weil sie aus deren Finanzierung entstehen.

So planen Sie realistisch

Eine pauschale Summe kann den Einzelfall nicht zuverlässig abbilden. Lassen Sie deshalb vor dem Beurkundungstermin eine unverbindliche Kostenschätzung erstellen. Teilen Sie dem Notariat dafür den Kaufpreis, die geplante Finanzierung und besondere Vereinbarungen mit. Berücksichtigen Sie außerdem Grunderwerbsteuer, mögliche Maklerkosten und weitere Finanzierungskosten, denn diese gehören nicht zur Notarrechnung.

Wer diese Positionen früh berücksichtigt, kann Eigenkapital, Darlehenssumme und Zahlungszeitpunkt deutlich sicherer planen und vermeidet unangenehme Überraschungen kurz vor dem notariellen Beurkundungstermin.

Eine sorgfältige Vorbereitung verhindert Überraschungen und schafft Klarheit über den gesamten Kapitalbedarf. Fragen zum Vertragsentwurf oder zur Kostenberechnung dürfen und sollten Sie frühzeitig ansprechen. Die rechtliche Beratung, die Entwurfstätigkeit und die Beurkundung sind grundsätzlich Bestandteil der gesetzlich vorgesehenen Gebühren.

Jetzt gut vorbereitet in den Immobilienkauf starten

Sie planen den Kauf oder Verkauf einer Immobilie und möchten Ihre Nebenkosten realistisch einschätzen? Sprechen Sie mit unserem Maklerteam. Wir erläutern Ihnen den Ablauf, koordinieren die nächsten Schritte mit dem Notariat und begleiten Sie transparent vom ersten Beratungsgespräch bis zur erfolgreichen Übergabe.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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