Vorsicht bei der Immobilienbewertung durch das Finanzamt: Wann Eigentümer genauer hinschauen sollten

Wer eine Immobilie erbt, verschenkt oder innerhalb der Familie überträgt, erhält häufig Post vom Finanzamt. Darin kann ein Grundbesitzwert festgestellt werden, der überraschend hoch ausfällt. Dieser steuerliche Wert ist jedoch nicht automatisch mit dem am Markt erzielbaren Verkaufspreis identisch. Eigentümer sollten den Bescheid deshalb sorgfältig prüfen und frühzeitig klären, ob die individuellen Besonderheiten ihrer Immobilie ausreichend berücksichtigt wurden.

Warum das Finanzamt eine Immobilie bewertet

Eine Immobilienbewertung durch das Finanzamt wird insbesondere dann relevant, wenn ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung vererbt oder verschenkt wird. Der festgestellte Grundbesitzwert bildet eine wesentliche Grundlage für die Berechnung der Erbschaft- oder Schenkungsteuer.

Dabei ermittelt das Finanzamt den Wert nicht auf dieselbe Weise wie ein Immobilienmakler oder ein Sachverständiger bei einer persönlichen Verkehrswertermittlung. Die steuerliche Bewertung folgt den Vorgaben des Bewertungsgesetzes. Abhängig von der Grundstücksart kommen das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren zur Anwendung.

Das Ziel der gesetzlichen Verfahren besteht darin, Immobilien nach einheitlichen und nachvollziehbaren Regeln zu bewerten. Weil die Berechnung weitgehend standardisiert erfolgt, kann das Ergebnis jedoch von dem Preis abweichen, der bei einem tatsächlichen Verkauf unter den konkreten Marktbedingungen erreichbar wäre.

Steuerlicher Grundbesitzwert und Marktwert sind nicht immer identisch

Der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert ist ein Wert für steuerliche Zwecke. Der Marktwert einer Immobilie beschreibt dagegen den Preis, der zum jeweiligen Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielt werden könnte.

In vielen Fällen liegen beide Werte nah beieinander. Abweichungen können jedoch entstehen, wenn die Immobilie Besonderheiten aufweist, die sich durch standardisierte Daten und pauschale Ansätze nicht vollständig erfassen lassen. Dazu können ein erheblicher Sanierungsbedarf, Baumängel, eine ungünstige Raumaufteilung, eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten oder wertmindernde Rechte und Belastungen gehören.

Auch die Mikrolage kann einen erheblichen Unterschied machen. Zwei vergleichbare Häuser im selben Ort können unterschiedlich gefragt sein, wenn eines ruhig und sonnig liegt, während das andere von Verkehrslärm oder einer ungünstigen Nachbarbebauung betroffen ist. Solche individuellen Merkmale spiegeln sich in einer schematischen Bewertung nicht immer in dem Umfang wider, den der tatsächliche Immobilienmarkt ihnen beimisst.

Warum der Wert des Finanzamts zu hoch ausfallen kann

Die Finanzverwaltung verwendet für ihre Berechnung unter anderem Flächenangaben, Bodenrichtwerte, Vergleichspreise, statistische Faktoren, Mieten, Bewirtschaftungskosten, Gebäudealter und gesetzlich vorgegebene Wertzahlen. Für Bewertungsstichtage nach dem 31. Dezember 2022 wurden wesentliche Vorschriften des Ertrags- und Sachwertverfahrens an die Immobilienwertermittlungsverordnung angepasst.

Ein hoher Grundbesitzwert ist daher nicht zwangsläufig das Ergebnis eines Rechenfehlers. Er kann sich aus der gesetzlich vorgeschriebenen Methode ergeben. Dennoch sollten Eigentümer prüfen, ob die verwendeten Ausgangsdaten stimmen und ob die Immobilie korrekt eingeordnet wurde.

Bereits fehlerhafte Angaben zur Wohnfläche, Grundstücksgröße, Nutzung, Gebäudeart oder zum Baujahr können das Ergebnis beeinflussen. Auch die Annahme eines unzutreffenden Modernisierungszustands kann zu einer Bewertung führen, die den tatsächlichen Gegebenheiten nicht entspricht.

Besonders aufmerksam sollten Eigentümer werden, wenn der festgestellte Wert deutlich über einer aktuellen professionellen Markteinschätzung oder sogar über einem tatsächlich erzielten Kaufpreis liegt.

Nicht jede Wertminderung wird automatisch berücksichtigt

Das Finanzamt besichtigt die Immobilie im Regelfall nicht so, wie es ein Immobilienmakler oder Sachverständiger für eine individuelle Bewertung tun würde. Viele wertbeeinflussende Besonderheiten müssen daher durch den Eigentümer oder Steuerpflichtigen mitgeteilt und nachvollziehbar belegt werden.

Ein schlechter baulicher Zustand wirkt sich beispielsweise nicht allein deshalb auf den steuerlichen Wert aus, weil das Haus älter ist. Entscheidend ist, ob sich der Zustand innerhalb des gesetzlich vorgesehenen Bewertungsverfahrens abbilden lässt oder ob ein niedrigerer tatsächlicher Marktwert gesondert nachgewiesen werden muss.

Auch Rechte und Belastungen können wertmindernd sein. Ein lebenslanges Wohnungsrecht, ein Nießbrauch, erhebliche öffentlich-rechtliche Einschränkungen oder besondere Grundstücksbelastungen können die Nutzung und Verkäuflichkeit einer Immobilie beeinflussen. Bei einem Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts sind grundsätzlich sämtliche wertbeeinflussenden Umstände zu berücksichtigen. Dazu gehören nach den amtlichen Hinweisen auch privatrechtliche und öffentlich-rechtliche Rechte und Belastungen.

Eigentümer können einen niedrigeren Wert nachweisen

Das Bewertungsgesetz sieht ausdrücklich vor, dass ein niedrigerer gemeiner Wert angesetzt werden kann. Voraussetzung ist, dass der Steuerpflichtige nachweist, dass der tatsächliche Wert der Immobilie am Bewertungsstichtag unter dem nach den gesetzlichen Verfahren ermittelten Grundbesitzwert liegt.

Eine bloße Vermutung, eine unverbindliche Online-Bewertung oder der Hinweis auf einzelne Immobilienangebote genügt dafür normalerweise nicht. Die Nachweislast liegt beim Steuerpflichtigen. Nach den amtlichen Richtlinien ist regelmäßig ein qualifiziertes Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines geeigneten Sachverständigen erforderlich. Das Finanzamt ist allerdings nicht automatisch an das Ergebnis gebunden, sondern darf das Gutachten insbesondere auf methodische Mängel und unzutreffende Grundlagen prüfen.

Für Eigentümer bedeutet dies, dass die Qualität des Gutachtens entscheidend ist. Es sollte sich auf den maßgeblichen Bewertungsstichtag beziehen, die Immobilie zutreffend beschreiben und sämtliche relevanten wertbeeinflussenden Merkmale nachvollziehbar würdigen.

Auch ein tatsächlicher Kaufpreis kann entscheidend sein

Wurde die Immobilie in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag verkauft, kann der erzielte Kaufpreis ein besonders wichtiger Nachweis für den tatsächlichen Marktwert sein. Nach den amtlichen Hinweisen kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis als Nachweis dienen.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch ein außerhalb dieses Zeitraums erzielter Preis berücksichtigt werden, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse zwischenzeitlich nicht verändert haben. Der Verkauf muss jedoch unter marktüblichen Bedingungen erfolgt sein. Ein bewusst reduzierter Preis innerhalb der Familie oder ein Verkauf unter besonderen persönlichen Umständen belegt daher nicht ohne Weiteres den allgemeinen Marktwert.

Wer eine geerbte Immobilie ohnehin verkaufen möchte, sollte den Zusammenhang zwischen steuerlicher Bewertung, geplantem Verkaufszeitpunkt und realistisch erzielbarem Preis frühzeitig mit einer steuerlichen Beratung besprechen.

Warum eine kostenlose Online-Bewertung häufig nicht genügt

Ein digitales Bewertungstool kann Eigentümern einen ersten Eindruck vom möglichen Immobilienwert vermitteln. Für einen formellen Nachweis gegenüber dem Finanzamt ist eine automatisierte Preisspanne jedoch meist nicht ausreichend.

Online-Tools arbeiten häufig mit statistischen Vergleichsdaten und wenigen Objektangaben. Sie können den tatsächlichen Zustand, besondere Schäden, rechtliche Einschränkungen oder die Qualität der Mikrolage nur begrenzt beurteilen. Eine belastbare Bewertung erfordert dagegen eine genaue Prüfung der Immobilie, der Unterlagen und des regionalen Markts.

Eine professionelle Einschätzung durch einen regional erfahrenen Immobilienmakler kann zunächst dabei helfen, auffällige Abweichungen zu erkennen. Sie ersetzt jedoch nicht zwingend das Gutachten, das für den steuerrechtlichen Nachweis erforderlich sein kann. Ob ein Gutachten wirtschaftlich sinnvoll und rechtlich notwendig ist, sollte anhand der möglichen Steuerbelastung und der konkreten Situation entschieden werden.

Den Feststellungsbescheid nicht ungeprüft hinnehmen

Wird ein Grundbesitzwert festgestellt, sollten Eigentümer zunächst kontrollieren, ob die Angaben zur Immobilie vollständig und korrekt sind. Anschließend ist zu prüfen, ob der Wert plausibel erscheint und welche Auswirkungen er auf die Erbschaft- oder Schenkungsteuer haben kann.

Dabei sind die im Bescheid genannten Rechtsbehelfsfristen zu beachten. Wer erst nach Ablauf der Frist feststellt, dass wichtige Besonderheiten nicht berücksichtigt wurden, kann seine Position möglicherweise nur noch eingeschränkt geltend machen. Eine frühzeitige Abstimmung mit einem Steuerberater, einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Steuerrecht kann daher sinnvoll sein.

Ein vorsorglich beauftragtes Gutachten ist jedoch nicht in jedem Fall wirtschaftlich. Liegt die mögliche Steuerersparnis unter den Gutachterkosten oder führen persönliche Freibeträge ohnehin dazu, dass keine Steuer entsteht, kann der Aufwand unverhältnismäßig sein. Vor der Beauftragung sollte deshalb geprüft werden, welche finanzielle Bedeutung die Abweichung tatsächlich hat.

Welche Rolle ein Immobilienmakler übernehmen kann

Ein Immobilienmakler erteilt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Er kann Eigentümer jedoch dabei unterstützen, den möglichen Marktwert der Immobilie realistisch einzuordnen und erkennbare Abweichungen zum steuerlichen Grundbesitzwert festzustellen.

Durch eine persönliche Besichtigung lassen sich Zustand, Ausstattung, Modernisierungen, Lagequalitäten und mögliche Vermarktungshemmnisse wesentlich genauer beurteilen als durch eine rein schematische Berechnung. Der Makler kann außerdem einschätzen, welche Käuferzielgruppe infrage kommt und welcher Verkaufspreis unter den aktuellen Marktbedingungen realistisch erscheint.

Soll ein niedrigerer Wert gegenüber dem Finanzamt förmlich nachgewiesen werden, müssen die Anforderungen mit einer steuerlichen Beratung und gegebenenfalls einem qualifizierten Sachverständigen geklärt werden. Die marktbezogene Einschätzung des Maklers kann dabei eine wichtige erste Entscheidungsgrundlage sein.

Frühzeitig prüfen statt unnötig Steuern zahlen

Eine Bewertung durch das Finanzamt sollte weder grundsätzlich angezweifelt noch ungeprüft akzeptiert werden. In vielen Fällen ist der festgestellte Wert nachvollziehbar. Weist eine Immobilie jedoch erhebliche Besonderheiten auf oder liegt der Wert deutlich über dem realistisch erzielbaren Verkaufspreis, lohnt sich eine genauere Prüfung.

Entscheidend ist, rechtzeitig zu handeln, die Daten im Bescheid zu kontrollieren und den möglichen finanziellen Vorteil eines Wertnachweises den entstehenden Kosten gegenüberzustellen. So lässt sich vermeiden, dass eine Immobilie auf einer Bemessungsgrundlage besteuert wird, die ihren tatsächlichen Marktverhältnissen nicht angemessen entspricht.

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Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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