Grundschuld beim Immobilienkauf: Das sollten Käufer wissen

Wer den Erwerb eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks über ein Darlehen finanziert, begegnet fast zwangsläufig dem Begriff der Grundschuld. Für viele Kaufinteressenten wirkt dieses Thema zunächst abstrakt und juristisch. Tatsächlich handelt es sich jedoch um einen ganz normalen Bestandteil nahezu jeder Immobilienfinanzierung.

Die Grundschuld dient der finanzierenden Bank als Sicherheit für das gewährte Darlehen und wird im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Ihre rechtlichen Grundlagen finden sich in den §§ 1191 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Sie ermöglicht es der Bank, ihre Ansprüche abzusichern, ohne dass sich dadurch die Eigentumsverhältnisse ändern.

Die Immobilie bleibt im Eigentum des Käufers

Mit der Eintragung einer Grundschuld wird die Bank nicht zur Eigentümerin des Hauses oder der Wohnung. Eigentümer bleibt weiterhin der Käufer beziehungsweise die im Grundbuch eingetragene Person.

Die Bank erhält allerdings ein sogenanntes dingliches Sicherungsrecht an der Immobilie. Wird das Darlehen vertragsgemäß zurückgezahlt, hat diese Absicherung im Alltag kaum spürbare Auswirkungen. Kommt der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen jedoch dauerhaft nicht nach, kann die Grundschuld im äußersten Fall als Grundlage für die Verwertung der Immobilie dienen.

Gerade deshalb spielt sie bei der Finanzierung von Immobilien eine so wichtige Rolle. Sie gibt Kreditinstituten die notwendige Sicherheit, um hohe Darlehensbeträge überhaupt bereitstellen zu können.

So sichert die Grundschuld den Immobilienkredit ab

Bevor eine Bank ein größeres Immobiliendarlehen auszahlt, verlangt sie üblicherweise eine ausreichende Kreditsicherheit. In den meisten Fällen wird dafür eine Grundschuld zugunsten des Kreditinstituts bestellt.

Die dafür notwendigen Erklärungen werden notariell beurkundet oder beglaubigt. Anschließend veranlasst der Notar die Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt. Erst wenn die vereinbarte Absicherung besteht oder alle erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sind, gibt die Bank das Darlehen in der Regel zur Auszahlung frei.

Die Grundschuld stellt damit die rechtliche Verbindung zwischen der Immobilie und der Finanzierung her. Sie schützt die Bank für den Fall, dass der Kredit nicht wie vereinbart bedient wird.

Warum die Grundschuld nicht automatisch mit dem Kredit endet

Im Unterschied zu anderen Sicherungsrechten ist die Grundschuld rechtlich nicht unmittelbar an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt. Diese Besonderheit macht sie für Banken und Immobilieneigentümer besonders flexibel.

Auch wenn ein Kredit vollständig zurückgezahlt wurde, bleibt die eingetragene Grundschuld zunächst im Grundbuch bestehen. Sie kann unter bestimmten Voraussetzungen später erneut genutzt werden, beispielsweise für eine Anschlussfinanzierung, eine Modernisierung oder ein weiteres Darlehen.

Wird die Sicherheit dauerhaft nicht mehr benötigt, kann sie aus dem Grundbuch gelöscht werden. Voraussetzung dafür ist regelmäßig eine Löschungsbewilligung der Bank. Ob eine Löschung sinnvoll ist oder die Grundschuld bestehen bleiben sollte, hängt von den individuellen Plänen des Eigentümers ab.

Wie die Eintragung in das Grundbuch erfolgt

Sobald die Finanzierung einer Immobilie feststeht, stellt die Bank dem Käufer üblicherweise ein Formular für die Grundschuldbestellung zur Verfügung. Dieses Dokument wird an den zuständigen Notar weitergeleitet.

Während des Notartermins erläutert der Notar die rechtliche Bedeutung der Grundschuld und die damit verbundenen Erklärungen. Nach der Unterzeichnung reicht er die erforderlichen Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Dort wird die Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie aufgenommen.

Viele Kreditinstitute zahlen das Darlehen erst aus, wenn die Eintragung erfolgt ist oder ihnen eine ausreichende notarielle Bestätigung über die vereinbarte Absicherung vorliegt. Käufer sollten die Grundschuldbestellung deshalb frühzeitig mit Bank und Notar abstimmen, damit sich die Kaufpreiszahlung nicht verzögert.

Welche Kosten bei der Grundschuldbestellung entstehen

Die Bestellung und Eintragung einer Grundschuld ist mit zusätzlichen Ausgaben verbunden. Gebühren fallen sowohl für die Tätigkeit des Notars als auch für die Eintragung durch das Grundbuchamt an.

Die genaue Höhe richtet sich insbesondere nach dem Betrag der einzutragenden Grundschuld. Grundlage sind die gesetzlich festgelegten Notar- und Gerichtskosten. Diese Ausgaben gehören zu den üblichen Erwerbs- und Finanzierungskosten, die Käufer bei ihrer finanziellen Planung berücksichtigen sollten.

Neben dem Kaufpreis, der Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls einer Maklerprovision sollten daher auch die Kosten für Notar, Grundbuch und Finanzierungsabsicherung von Anfang an einkalkuliert werden.

Ein unverzichtbarer Bestandteil vieler Finanzierungen

Auch wenn die Grundschuld zunächst wie ein kompliziertes rechtliches Konstrukt erscheint, erfüllt sie eine klare Funktion. Sie schafft die notwendige Sicherheit für die Bank und ermöglicht damit in vielen Fällen erst die Finanzierung des Immobilienkaufs.

Das notarielle Verfahren sorgt zugleich dafür, dass die Beteiligten über die rechtliche Tragweite informiert werden und die Eintragung ordnungsgemäß erfolgt. Die Grundschuld ist deshalb seit Langem ein fester Bestandteil der Finanzierungspraxis auf dem deutschen Immobilienmarkt.

Wer einen Kauf oder Verkauf plant, sollte sich frühzeitig mit der bestehenden oder neu einzutragenden Grundschuld beschäftigen. Ein erfahrener Immobilienmakler kann dabei helfen, Finanzierung, Kaufnebenkosten und notwendige Abläufe im Gesamtprozess einzuordnen. Für die konkrete rechtliche Gestaltung sind der Notar und die finanzierende Bank die maßgeblichen Ansprechpartner.

Gut vorbereitet in die Immobilienfinanzierung

Sie planen den Kauf oder Verkauf einer Immobilie und haben Fragen zum Ablauf? Nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Wir begleiten Sie kompetent durch den gesamten Immobilienprozess.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Copyright: © Wordliner/Bild erstellt mit OpenAI’s ChatGPT

Bewerten Sie jetzt Ihre Immobilie!